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　　2014年社會(huì)工作者考試即將開(kāi)始，華圖教育網(wǎng)社會(huì)工作者頻道(hbydsw.com/a/shehui)第一時(shí)間為各位考生提供社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問(wèn)題輔導(dǎo)和知識(shí)重難點(diǎn)分析，對(duì)社會(huì)工作者考試中社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問(wèn)題將會(huì)出現(xiàn)的考點(diǎn)作出詳細(xì)解答，祝各位在今年的社會(huì)工作者考試中取得優(yōu)異的成績(jī)，考取理想的職位!更多2014社會(huì)工作者備考資料，請(qǐng)關(guān)注華圖教育網(wǎng)!

　　1、產(chǎn)權(quán)形式多樣

　　經(jīng)調(diào)查，社區(qū)住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。

　　2、部分社區(qū)硬件條件相對(duì)落后

　　部分社區(qū)建立時(shí)間比較早，硬件條件比較差，以沙鐵村為例：沙鐵村社區(qū)雖然地處沙坪壩區(qū)中心地帶，但多以陳舊的低樓房為主，在建設(shè)之初主要是為了解決鐵路職工的住房困難問(wèn)題，社區(qū)規(guī)劃比較簡(jiǎn)單。但還有一些不足之處：綠化面積較小、門(mén)面管理混亂、安全隱患嚴(yán)重、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等。

　　3、存在部分住宅樓有物業(yè)管理、部份住宅樓無(wú)物業(yè)管理的現(xiàn)象

　　由于各種歷史原因以及產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使社區(qū)形成有部分樓房無(wú)物業(yè)管理的局面。通過(guò)實(shí)地查看和召開(kāi)居民座談會(huì)的形式，我們對(duì)有物管和無(wú)物管的住宅樓進(jìn)行了對(duì)比。反之在沒(méi)有物業(yè)管理的住宅樓只有用“臟、亂、差”來(lái)形容，也影響了市容市貌。

　　4、部分居民觀念陳舊，物業(yè)管理交費(fèi)意識(shí)淡薄

　　多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門(mén)或房管所管房的模式，住房消費(fèi)意識(shí)淡薄，需要改變陳舊的觀念。

　　5、對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

　　舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。資金從哪里來(lái)，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題。

　　6、小區(qū)公共部分侵權(quán)引起業(yè)主之間糾紛

　　個(gè)別業(yè)主在進(jìn)住小區(qū)后存在著違章搭建、擅自安裝防盜窗、包陽(yáng)臺(tái)等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿(mǎn)。物業(yè)的無(wú)授權(quán)管理行為，往往成為和而不解的導(dǎo)火索，往往導(dǎo)致這些個(gè)別行為與群體之間的對(duì)峙，從而進(jìn)一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴(kuò)大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。

　　7、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不滿(mǎn)的矛盾

　　部分開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來(lái)的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善、虛假承諾以及更改原設(shè)計(jì)方案等問(wèn)題較多。特別是墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問(wèn)題近年來(lái)成為業(yè)主投拆的最大熱點(diǎn)。業(yè)主之所以采用這種途徑解決問(wèn)題，這里面存在著兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是有些物業(yè)管理企業(yè)隸屬開(kāi)發(fā)商，當(dāng)業(yè)主對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的答復(fù)沒(méi)有認(rèn)可的時(shí)候，就把不滿(mǎn)轉(zhuǎn)到了物業(yè)管理這一方面，而物業(yè)管理公司往往認(rèn)為房屋質(zhì)量問(wèn)題不屬于自己管理服務(wù)范疇，把責(zé)任推給開(kāi)發(fā)商，造成相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效的保護(hù)，從而激化業(yè)主和物業(yè)的矛盾。

　　8、業(yè)主委員會(huì)成立困難，數(shù)量少，運(yùn)作難度大

　　對(duì)街道所轄的12個(gè)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了解，成立了業(yè)委會(huì)的只有6個(gè)，僅占50%。在成立了業(yè)委會(huì)的6個(gè)小區(qū)中，只有2個(gè)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司相互協(xié)調(diào)正常運(yùn)作，有一個(gè)業(yè)委會(huì)由于經(jīng)濟(jì)收入不公開(kāi)天天鬧事處于半癱瘓狀態(tài)，有一個(gè)是磕磕碰碰的艱難運(yùn)作，另兩個(gè)則被物業(yè)公司掌控完全形同虛設(shè)沒(méi)有開(kāi)展工作。

　　業(yè)主委員會(huì)成立后在運(yùn)作過(guò)程中也存在了很多問(wèn)題：

　�、偈菢I(yè)主參與決策的積極性不高。大部分業(yè)主對(duì)參加業(yè)主大會(huì)缺乏關(guān)注度，缺乏堅(jiān)實(shí)的業(yè)主基礎(chǔ)。

　�、谑菢I(yè)主委員會(huì)中的人員結(jié)構(gòu)。選舉業(yè)委會(huì)的人員的自身素質(zhì)、組織能力、社會(huì)公信力等十分有限，讓這樣一個(gè)看似整體、實(shí)際相對(duì)分散的組織承擔(dān)著復(fù)雜的決議工作，確實(shí)比較困難。

　�、凼菢I(yè)主委員會(huì)印章難以控制。受權(quán)利的驅(qū)使，逐漸把執(zhí)行機(jī)構(gòu)放在腦后，隨意使用印章的情況時(shí)有發(fā)生。

　�、苁菦](méi)有協(xié)調(diào)好與物管公司關(guān)系。

　�、菔侨狈�對(duì)業(yè)委會(huì)的經(jīng)濟(jì)監(jiān)管 。

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